房屋买卖合同纠纷 （2015）一中民终字第04234号

本案争议焦点为合同是否应予解除。首先，所有权人对其所有的财产承担权利瑕疵担保责任。合同法第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。其构成要件：1、权利瑕疵必须在买卖合同成立时即存在，买方必须不知权利存在瑕疵；3、权利瑕疵必须于买卖合同成立后仍未消除。权利瑕疵是一种无过失责任，卖方不能以其不知权利有瑕疵而主张免除其责。由于焦秋华所取得的6平方米平房的所有权系案外人伪造判决书所得，其权利的取得是存在瑕疵的。因此，焦秋华应当按照法律规定对其取得的房产承担法律责任。其次，合同目的不能实现，合同可以解除。合同法第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同可以解除。如前所述，焦秋华未能履行权利瑕疵担保义务即构成违约。焦秋华转让的平房拆迁利益未实现，其与隗金花就拆迁利益中一居室的交易目的未能实现。导致合同目的不能实现的原因系焦秋华对其所有的6平方米平房的所有权未能尽到瑕疵担保责任，根据法律规定，该合同应当予以解除。隗金花的主张符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予

本案争议焦点为合同是否应予解除。首先，所有权人对其所有的财产承担权利瑕疵担保责任。合同法第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。其构成要件：1、权利瑕疵必须在买卖合同成立时即存在，买方必须不知权利存在瑕疵；3、权利瑕疵必须于买卖合同成立后仍未消除。权利瑕疵是一种无过失责任，卖方不能以其不知权利有瑕疵而主张免除其责。由于焦秋华所取得的6平方米平房的所有权系案外人伪造判决书所得，其权利的取得是存在瑕疵的。因此，焦秋华应当按照法律规定对其取得的房产承担法律责任。其次，合同目的不能实现，合同可以解除。合同法第九十四条第（四）项规定：当

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第04234号上诉人（原审被告）焦秋华，女，1962年9月23日出生。委托代理人焦ＸＸ，男，1972年10月27日出生。被上诉人（原审原告）隗金花，女，1964年5月17日出生。委托代理人齐世文，北京市亚太律师事务所律师。第三人北京易家房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号南大厅。法定代表人胡景阳，总经理。委托代理人高……