房屋租赁合同纠纷 （2021）粤18民终616号

本案是房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点为：一、案涉租赁合同效力问题。二、上诉人应否向被上诉人支付违约金。关于争议焦点一。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。案涉房屋虽非登记在被上诉人名下，但不影响合同效力，故上诉人以被上诉人非房屋所有权人为由主张案涉合同无效缺乏事实和法律依据。关于争议焦点二。本案中，上诉人向被上诉人提出提前解除合同，根据合同约定，承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，该约定实际上是对双方合同过程中违约责任的约定，因此，一审法院判令上诉人支付的保证金1650元不予退还，符合合同约定，应予维持。至于被上诉人主张的支付违约金1650元，因没有事实和法律依据，本院不予支持，一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。至于被上诉人提出的增加诉讼请求问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”鉴于双方

本案是房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点为：一、案涉租赁合同效力问题。二、上诉人应否向被上诉人支付违约金。关于争议焦点一。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。案涉房屋虽非登记在被上诉人名下，但不影响合同效力，故上诉人以被上诉人非房屋所有权人为由主张案涉合同无效缺乏事实和法律依据。关于争议焦点二。本案中，上诉人向被上诉人提出提前解除合同，根据合同约定，承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，该约定实际上是对双方合同过程中违约责任的约定，因此，一审法院判令上诉人支付的保证金1650元不予退还，符合合同约

广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终616号上诉人（原审被告）：罗玉，女，汉族，1979年11月9日出生，住云南省昭通市镇雄县×××××××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：邓先伟，男，汉族，1988年1月20日出生，住广东省英德市××××××。上诉人罗玉因与被上诉人邓先伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1……