物业服务合同纠纷 （2016）琼96民终692号

中奥公司和盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本案中奥公司、张琳燕应当按照《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》的约定全面履行自己的义务。从中奥公司与开发商签订的《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》来看，该合同明确房屋建筑的共用部位及共用设施、设备由中奥公司负责维修、养护和管理，而张琳燕则辩称其房屋的木质部分是公共部分，中奥公司应尽到管理维护的义务。中奥公司则认为房屋的木质部分是专属部分，不属于合同约定的中奥公司的管理范畴。因此，本案的主要争议焦点是房屋木质部分是否属于共用部位及共用设施，是否属于中奥公司物业管理服务范围？按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之

中奥公司和盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本案中奥公司、张琳燕应当按照《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》的约定全面履行自己的义务。从中奥公司与开发商签订的《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》来看，该合同明确

{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终692号上诉人（原审被告）张琳燕，女，1979年1月3日出生，汉族，住山西省吕梁市离石区。委托代理人焦明慧，海南卫伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。法定代表人刘建，该公司总裁。委托代理人聂友峰，海南信容慈……