物业服务合同纠纷 （2019）苏07民终299号

二证人均陈述，在与天涯物业公司签订物业合同前，由业主自行组织并对物业进行管理、服务，且二证人的证言相互印证，也能够与天涯物业公司的其他证据相互契合，一审法院对二证人证言予以采信。本案一审争议焦点为：一、天涯物业公司主张的物业合同效力如何认定？二、天涯物业公司是否按约履行了物业合同？三、本案的物业服务费用应当如何计算？关于争议焦点一，一审法院认为，天涯物业公司具备独立法人资格，依法能够从事物业管理活动。根据物权法相关规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据科润置业公司向一审法院提交的未销售及出租房屋面积统计表，共有6074.39平米由科润置业公司所有，该面积远未达到建筑总面积62912平米的一半31456平米以上，由此可推，科润置业公司专有部分面积占建筑总面积未过半，总人数以此类推。故涉案小区业主有权按照自己意愿选举业主委员会成员，且本案证人证言均陈述天涯物业公司系经海头镇党委参与、由业主大会共同选聘的物业服务单位，故应认定业主委员会代表全体业主与天涯物业公司签订的物业服务合同系涉案小区业主真实意思表示，且不违反法

二证人均陈述，在与天涯物业公司签订物业合同前，由业主自行组织并对物业进行管理、服务，且二证人的证言相互印证，也能够与天涯物业公司的其他证据相互契合，一审法院对二证人证言予以采信。本案一审争议焦点为：一、天涯物业公司主张的物业合同效力如何认定？二、天涯物业公司是否按约履行了物业合同？三、本案的物业服务费用应当如何计算？关于争议焦点一，一审法院认为，天涯物业公司具备独立法人资格，依法能够从事物业管理活动。根据物权法相关规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据科润置业公司向一审法院提交的未销售及出租房屋面积统计表，共有6074

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终299号上诉人（原审被告）：连云港科润置业有限公司，住所地连云港市赣榆区海头镇。法定代表人：蒋隆意，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢炜，江苏榆和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市天涯物业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区。法定代表人：徐维龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏杨，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港科润置业……