房屋租赁合同纠纷 （2019）桂02民终1181号

综合当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：一、郑建峰与恒合公司、恒巨公司于2009年12月21日签订的《租赁协议》是否系有效合同；二、郑建峰与星乔公司、恒巨公司的租赁合同关系是否应予解除；三、星乔公司需向郑建峰支付的租金应如何计算；四、郑建峰主张的违约金应如何计算；五、恒巨公司是否应对星乔公司所负债务承担连带保证责任。 针对争议焦点一，恒巨公司辩称《租赁协议》在本案所涉房屋未经竣工验收合格前的期间内系无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载友谊大厦工程的开工日期及施工许可证号，证明该工程于2007年4月18日开工之前已经取得建设工程规划许可证，因此，郑建峰与恒合公司、恒巨公司于2009年12月21日签订的《租赁协议》并不存在无效情形，故对恒巨公司的前述辩解意见，一审法院不予采纳，

综合当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：一、郑建峰与恒合公司、恒巨公司于2009年12月21日签订的《租赁协议》是否系有效合同；二、郑建峰与星乔公司、恒巨公司的租赁合同关系是否应予解除；三、星乔公司需向郑建峰支付的租金应如何计算；四、郑建峰主张的违约金应如何计算；五、恒巨公司是否应对星乔公司所负债务承担连带保证责任。 针对争议焦点一，恒巨公司辩称《租赁协议》在本案所涉房屋未经竣工验收合格前的期间内系无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合

广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1181号 上诉人（原审被告）：广西星乔资产管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道**之一友谊大厦**。统一社会信用代码：91450200593205940U。 法定代表人：郑诗贞，执行董事。 委托诉讼代理人：王先仲，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖曜中，湖南衡州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑建峰，……