物业服务合同纠纷 （2021）辽13民终446号

案涉《建平县怡泽园小区移交合同》是开发企业与业主委员会前期移交的物业服务协议文件，案涉《物业服务管理合同》是该小区业主委员会与顺达源物业公司签订的协议，虽在制定和履行收费项目和标准等物业服务规约方面，存在程序瑕疵，但不能否认物业服务企业进驻小区后，已履行了一定的物业服务义务，其与业主之间形成了事实上物业服务合同关系，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形。经查明，上诉人所拥有的商网与小区建筑构造上连为一体，上下水管道相连，物业服务企业对其下水管网具有管护和维修的责任和义务，但该商网处于临街状态与封闭小区不连通，商网人员日常通行使用临街进户门，且门前公共区域的保洁服务工作，均由建平县环卫处负责清扫、处理垃圾。上述事实，有上诉人持有的交费收据和建平县环卫处证明以及环卫工人清扫保洁照片佐证。二审期间，顺达源物业公司未提交证据证明，对案涉商网公共区域进行过日常保洁服务。据此，顺达源物业公司在案涉商网履行保洁服务方面，没有履行清扫和处理垃圾的职责和义务，违反了案涉《物业服务管理合同》中保洁服务标准“商网共用部位卫生每日巡扫一次”的约定，已构成违约，

案涉《建平县怡泽园小区移交合同》是开发企业与业主委员会前期移交的物业服务协议文件，案涉《物业服务管理合同》是该小区业主委员会与顺达源物业公司签订的协议，虽在制定和履行收费项目和标准等物业服务规约方面，存在程序瑕疵，但不能否认物业服务企业进驻小区后，已履行了一定的物业服务义务，其与业主之间形成了事实上物业服务合同关系，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形。经查明，上诉人所拥有的商网与小区建筑构造上连为一体，上下水管道相连，物业服务企业对其下水管网具有管护和维修的责任和义务，但该商网处于临街状态与封闭小区不连通，商网人员日常通行使用临街进户门，且门

辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终446号上诉人（原审被告）：刘亚新，男，1970年8月8日出生，汉族，住址建平县。委托诉讼代理人：刘爱红，女，1972年3月14日出生，汉族，夫妻关系，住址建平县。被上诉人（原审原告）：建平县顺达源物业有限公司，住所地建平县叶柏寿街道镜湖社区金都华府。法定代表人：李巍军，总经理。委托诉讼代理人：葛书义，男，1955年6月16日出生，汉……