房屋买卖合同纠纷 （2015）南市少民终字第71号

一、关于《房屋买卖代办合同》的效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，表见代理行为与一般无权代理行为的区别在于相对人是否有相信行为人具有合法代理权的合法事由。覃心璇以覃小璇的名义代为签订《房屋买卖代办合同》，未向南宁弘泰公司及傅东出具任何形式的委托授权证明，而房屋买卖对于公民个人是一项重要的交易行为，应区别于一般日常买卖行为，房屋买卖的意思表示应由产权人、共有人明确作出或事后予以追认，否则，该买卖行为对产权共有人不能产生法律效力。虽然覃心璇述称覃心璇与覃小璇系姐妹关系，但覃心璇并非讼争房屋的共有权人，亦不能成为合同相对方相信其具有合法代理权的事由，故覃心璇代覃小璇签

一、关于《房屋买卖代办合同》的效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，表见代理行为与一般无权代理行为的区别在于相对人是否有相信行为人具有合法代理权的合法事由。覃心璇以覃小璇

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)南市少民终字第71号上诉人（原审被告、反诉原告）侯某某。法定代理人覃心璇。上诉人（原审被告、反诉原告）覃心璇。被上诉人（原审原告、反诉被告）傅东。委托代理人王业强，广西五象律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）南宁市弘泰房产置换有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城一层H07号商铺。法定代表人陈爱丽。原审被告（……