物业服务合同纠纷 （2019）粤04民终2281号

本案争议的焦点，一是二城公司、吴晏敏、刘忠民之间是否存在物业服务关系；二是吴晏敏、刘忠民拒交物业管理费的理由是否正当；三是富祥花园小区物业服务的收费标准是否合法；四是二城公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，作如下评析：关于二城公司、吴晏敏、刘忠民之间是否存在物业服务关系的问题。本案现有的证据表明，富祥花园小区50%以上业主包括本案吴晏敏、刘忠民在物业交付使用前都签署了《入住合约》，其中吴晏敏、刘忠民吴晏敏与原珠海市二城物业管理公司签订的《入住合约》载明：确认二城物业管理公司为富祥花园小区住户提供有偿服务，并约定了管理费标准。原珠海市二城物业管理公司于2003年1月更名为珠海市二城物业管理有限公司即本案二城公司现名称，并在富祥花园小区持续提供物业服务至今，两吴晏敏、刘忠民名下的案涉房屋属于富祥花园小区范围内，也实际享受了物业服务，且两吴晏敏、刘忠民在庭审中也承认在2005年3月之前有交纳物业管理费，因此，二城公司、吴晏敏、刘忠民之间存在物业服务关系，两吴晏敏、刘忠民应当依约向二城公司支付物业管理费用。两吴晏敏、刘忠民抗辩称，小区的治安防范、消防安全、智能化系统及小区共用设施维护等方面都

本案争议的焦点，一是二城公司、吴晏敏、刘忠民之间是否存在物业服务关系；二是吴晏敏、刘忠民拒交物业管理费的理由是否正当；三是富祥花园小区物业服务的收费标准是否合法；四是二城公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，作如下评析：关于二城公司、吴晏敏、刘忠民之间是否存在物业服务关系的问题。本案现有的证据表明，富祥花园小区50%以上业主包括本案吴晏敏、刘忠民在物业交付使用前都签署了《入住合约》，其中吴晏敏、刘忠民吴晏敏与原珠海市二城物业管理公司签订的《入住合约》载明：确认二城物业管理公司为富祥花园小区住户提供有偿服务，并约定了管理费标准。原珠海市二城物业管理公司于2003年1月更名为珠海市二城物业管理有限

广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2281号上诉人（一审被告）：吴晏敏，女，汉族。委托诉讼代理人：刘忠民，男，汉族。上诉人（一审被告）：刘忠民，男，汉族。被上诉人（一审原告）：珠海市二城物业管理有限公司。法定代表人：吴培根，董事长。委托诉讼代理人：邓美莲，广东海鸥律师事务所律师。上诉人吴晏敏、刘忠民因与被上诉人珠海市二城物业管理有限公司（以下简称二城公司）物业服务合同……