房屋买卖合同纠纷 （2016）辽01民终11314号

根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依照该条规定，行为人代理行为有效的条件是行为相对人为善意，而判断相对人是否善意的标准是相对人是否知道或者应当知道行为人有无代理权。根据原、被告的陈述可以看出，诉争房屋在被出卖给被告车海前，系由原告哥哥李东奎管理，故在1998年3月12日，原告哥哥李东奎作为卖方代理人，持原告名章、房证、契证等，通过公证的形式，将诉争房屋出卖给被告，被告基于上述手续取得诉争房屋的所有权，并持续、公开地占有、使用房屋至今，客观上足以使被告能够相信李东奎具有代理权，因此，李东奎以卖方代表名义签字捺印与原告签订《买卖房屋合同》的行为以及办理公证的行为具备表见代理的法律特征，构成表见代理。原告应当对李东奎的代理行为承担民事责任。且被告在1998年购买诉争房屋后即接收了房屋，并将房屋所有权登记至其名下，此后享有完全的所有权权能，并无他人加以阻碍，从该时到原告起诉至本院为止，时间长达近二十年，原告称一直不知情房屋被出卖，不符合常理，故被告在房屋买卖合同签订

根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依照该条规定，行为人代理行为有效的条件是行为相对人为善意，而判断相对人是否善意的标准是相对人是否知道或者应当知道行为人有无代理权。根据原、被告的陈述可以看出，诉争房屋在被出卖给被告车海前，系由原告哥哥李东奎管理，故在1998年3月12日，原告哥哥李东奎作为卖方代理人，持原告名章、房证、契证等，通过公证的形式，将诉争房屋出卖给被告，被告基于上述手续取得诉争房屋的所有权，并持续、公开地占有、使用房屋至今，客观上足以使被告能够相信李东奎具

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11314号上诉人（原审原告）：李跃星，男，1961年2月28日出生，汉族，住广州市番禺区市。委托诉讼代理人：李玉忠，辽宁仲达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：车海，男，1969年10月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王素莹，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人李跃星与被上诉人车海因房屋买卖合同纠纷一案，不服……