房屋买卖合同纠纷 （2014）三中民终字第640号

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。依据本案查明的事实，曾勇从专业的房屋经纪机构购买涉案房屋，购买涉案房屋时查看了宋文才与叶白利的户口薄，该户口登记薄上记载宋文才系叶白利之夫，曾勇亦查看了宋文才出具的叶白利委托其卖房的委托书。作为一名普通购房人，基于叶白利与宋文才之间的身份关系以及宋文才与10A号房屋的渊源，曾勇有理由相信宋文才享有代理权，在此次交易中尽到了审慎义务，故宋文才的代理行为的法律后果应由叶白利承担，宋文才代理叶白利与曾勇签订的房屋买卖合同及补充协议约束被代理人叶白利。在宋文才、叶白利未举证证明涉案合同及补充协议具有其他无效情节的情况下，一审法法院对于叶白利及宋文才合同无效、叶白利不承担合同责任的抗辩不予采信正确。叶白利与曾勇之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效。依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。依据本案查明的事实，曾勇从专业的房屋经纪机构购买涉案房屋，购买涉案房屋时查看了宋文才与叶白利的户口薄，该户口登记薄上记载宋文才系叶白利之夫，曾勇亦查看了宋文才出具的叶白利委托其卖房的委托书。作为一名普通购房人，基于叶白利与宋文才之间的身份关系以及宋文才与10A号房屋的渊源，曾勇有理由相信宋文才享有代理权，在此次交易中尽

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第640号上诉人（原审被告）宋文才，男，1957年6月2日出生。委托代理人吴佳，北京京创律师事务所律师。上诉人（原审被告）叶白利，女，1965年3月12日出生。委托代理人罗肖，北京市华堂律师事务所律师。委托代理人陈琳，北京市忠慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曾勇，男，1976年3月26日出生。委托代理人贾鸿斌，北京市天平律师事务所……