房屋买卖合同纠纷 （2019）湘01民终753号

一、杨琳彬与周敏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周敏辩称该合同未经抵押权人同意，违反物权法的规定，应为无效合同。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，该规定不属于效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。合同的效力与合同的履行应当予以区分。在无法定无效的情形下，合同一般成立即生效，不能实际履行的合同并非无效合同。未经抵押权人同意，转让抵押房屋所产生的法律后果是导致房屋买卖合同不能正常履行，房屋物权不能发生变动，而非房屋买卖合同无效。且因物权未发生变动，亦不存在侵害抵押权的情形。故对于周敏的抗辩，一审法院不予采信。二、《房屋买卖合同》第一条第二点约定由周敏在办理房屋产权过户前解除房屋抵押。第二条第二项约定杨琳彬在产权过户进窗后缴税前支付购房款66万元。根据上述约定可知，合同履行顺序应是：周敏解除抵押—双方办理产权过户—产权过户进窗后缴税前杨琳彬支付购房款66万元。而非周敏抗辩的先由杨琳彬支付购房款66万元、由周敏解除抵押、再办理过户手续。

一、杨琳彬与周敏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周敏辩称该合同未经抵押权人同意，违反物权法的规定，应为无效合同。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，该规定不属于效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。合同的效力与合同的履行应当予以区分。在无法定无效的情形下，合同一般成立即生效，不能实际履行的合同并非无效合同。未经抵押权人同意，转让抵押房屋所产生的法律后果是导致房屋买卖合同不能正常履行，房屋物权不能发生变动，而非房屋买卖合同无效。且因物权未发

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终753号上诉人（原审被告）：周敏，女，1975年1月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：唐成豹，湖南海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨琳彬，女，1989年9月7日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王琴，湖南华略律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区……