物业服务合同纠纷 （2014）三中民终字第13425号

居安家园物业公司与张贯华签订的《居安家园前期物业服务协议》，不违法法律行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方应当按照合同约定严格履行各自的义务。张贯华提供的证据可以证明，居安家园物业公司提供物业服务存在一定的瑕疵。一审法院根据居安家园物业公司履行物业服务的情况，酌减部分物业费，理由正当，本院予以确认。《物业管理条例》关于业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业企业可以向法院起诉的规定，属于行政性、倡导性规范。因此。通过业主委员会催缴物业费，不是物业服务企业向人民法院提起诉讼，应履行的前置性程序。张贯华关于居安家园物业公司未通过业主委员会催缴，属于未通过法定程序主张物业费，无权提起诉讼的上诉主张，错误理解法律、法规的性质，没有法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，其中关于“经书面催交”的规定，属于倡导性规范。其立法目的在于督促物业服务企业积极行使权利。张贯华关于

居安家园物业公司与张贯华签订的《居安家园前期物业服务协议》，不违法法律行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方应当按照合同约定严格履行各自的义务。张贯华提供的证据可以证明，居安家园物业公司提供物业服务存在一定的瑕疵。一审法院根据居安家园物业公司履行物业服务的情况，酌减部分物业费，理由正当，本院予以确认。《物业管理条例》关于业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业企业可以向法院起诉的规定，属于行政性、倡导性规范。因此。通过业主委员会催缴物业费，不是物业服务企业向人民法院提起诉讼，应履行的前置性程序。张贯华关于居安家园物业公司未通过业主委员会催缴，属于未通过法

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第13425号上诉人（原审被告）张贯华，男，1970年6月7日出生。被上诉人（原审原告）北京居安家园物业管理有限公司，住所地北京市密云县密云镇碧海制衣厂西侧（锅炉房）2号楼202室。法定代表人孙学元，总经理。委托代理人武强，男，1971年7月3日出生，北京居安家园物业管理有限公司职员。委托代理人于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。上诉……