房屋买卖合同纠纷 （2015）渝二中法民终字第00077号

业主委员会与全体业主之间是一种民事代理法律关系，所谓代理，是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人所为的民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被代理人的法律制度。2008年1月25日，德感公司与法苑小区业主委员会签订房屋委托销售合同，根据委托合同可以认定德感公司与法苑小区业主委员会之间形成委托合同（代理）关系。《中华人民共和国合同法》四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，本案法苑小区业主委员会与邓光泽签订房屋租赁合同的行为属于处理委托事务的行为，其实际签约方应为德感公司，且享有合同权利及承担合同义务的主体也应为德感公司。德感公司已经以自己的名义主张合同权利，而法苑业委会并不是本案诉争房屋的权利人，也没有获得德感公司委托解除《购房预付款协议书》的权利。因此，对法苑业委会主张解除2009年9月23日签订的《购房预付款协议书》和支付“非法占用”房屋期间的使用费1466000元的请

业主委员会与全体业主之间是一种民事代理法律关系，所谓代理，是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人所为的民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被代理人的法律制度。2008年1月25日，德感公司与法苑小区业主委员会签订房屋委托销售合同，根据委托合同可以认定德感公司与法苑小区业主委员会之间形成委托合同（代理）关系。《中华人民共和国合同法》四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，本案法苑小

重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00077号上诉人（原审原告）：重庆法苑小区业主委员会。负责人：李军，该委员会主任。委托代理人：赵光华，重庆君毅律师事务所律师。委托代理人：安夏，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆柳力物业公司。法定代表人：邓光泽，该公司总经理。委托代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓光泽，男，汉族，19……