房屋买卖合同纠纷 （2017）鲁16民终782号

本案的争议焦点为：明珠置业公司3次向孟艳霞支付的钱款应当从购房款本金还是利息或违约金中扣减。孟艳霞与明珠置业公司、明珠集团公司达成的《房屋买卖合同解除协议》中就退还购房款的期限届满前的利息标准、计算方法以及逾期利息标准、计算方法作出明确约定，此约定是就确定损失金额商订的计算方法，系缔约各方约定的违约金条款。明珠置业公司履行债务，退还购房款支付违约金时未全部履行，支付金额不足以清偿全部债务。而所支付钱款系优先偿还购房款本金还是违约金，协议中没有约定，双方主张清偿顺序不同，且均未提交证据予以证明，此情况下应当认定清偿顺序没有约定或约定不明，从而应当按照法律规定的顺序清偿扣减本金或违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其支付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”所以明珠置业公司所偿还钱款应当优先抵充违约金（即约定的利息计算方法），剩余部分抵充本金。根据协议约定及中华人民共和国银行规定人民币贷款基准利率标准计算

本案的争议焦点为：明珠置业公司3次向孟艳霞支付的钱款应当从购房款本金还是利息或违约金中扣减。孟艳霞与明珠置业公司、明珠集团公司达成的《房屋买卖合同解除协议》中就退还购房款的期限届满前的利息标准、计算方法以及逾期利息标准、计算方法作出明确约定，此约定是就确定损失金额商订的计算方法，系缔约各方约定的违约金条款。明珠置业公司履行债务，退还购房款支付违约金时未全部履行，支付金额不足以清偿全部债务。而所支付钱款系优先偿还购房款本金还是违约金，协议中没有约定，双方主张清偿顺序不同，且均未提交证据予以证明，此情况下应当认定清偿顺序没有约定或约定不明，从而应当按照法律规定的顺序清偿扣减本金或违约金。《最高人民

山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终782号上诉人（原审被告）：山东滨州明珠置业有限公司，住所地滨州市沾化区沿河路527号。法定代表人：宋之崇，该公司总经理。上诉人（原审被告）：山东沾化明珠集团有限公司，住所地：滨州市沾化区沿河路527号。法定代表人：裴月忠，该公司执行董事。以上两上诉人委托诉讼代理人：宋殿友，山东黄河律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：安帅，山……