房屋买卖合同纠纷 （2019）湘01民终5638号

本案涉及无权代理行为，双方争议较大，争议焦点主要有：一、刘爱莲是否构成表见代理及无权代理下各方应负的责任；二、冯宗桂、闵芳的损失数额；三、关于冯宗桂、闵芳交付的定金问题。一、刘爱莲是否构成表见代理及无权代理下各方应负的责任。冯宗桂、闵芳、刘爱莲、中原公司签订《二手房买卖合同》，刘爱莲在该合同中表明其系彭琰代理人，并代理彭琰将其所有的房屋出卖给冯宗桂、闵芳。彭琰称刘爱莲并无实际授权，刘爱莲作为彭琰母亲，签订合同时向冯宗桂、闵芳出示彭琰的房产证、户口登记卡、身份证等材料，致使冯宗桂、闵芳认为彭琰确向刘爱莲授予代理权，但仍应以审慎理性态度善尽交易上的合理注意义务，冯宗桂、闵芳对于刘爱莲无授权委托书或相应证明并无怀疑，仅凭房产证等材料便确信刘爱莲系有权代理，显然系未尽此义务，存有过错，故本案并不成立表见代理，刘爱莲构成狭义的无权代理。刘爱莲明知其无权代理，仍与冯宗桂、闵芳签订《二手房买卖合同》，现该合同无法实际履行，存有重大过错，应对冯宗桂、闵芳的相应损失承担赔偿责任。冯宗桂、闵芳如前所述若善尽合理注意义务，应当知晓刘爱莲无代理权，对此其存有过错，应承担相应的赔偿责任。中原公司作为居间方，虽然

本案涉及无权代理行为，双方争议较大，争议焦点主要有：一、刘爱莲是否构成表见代理及无权代理下各方应负的责任；二、冯宗桂、闵芳的损失数额；三、关于冯宗桂、闵芳交付的定金问题。一、刘爱莲是否构成表见代理及无权代理下各方应负的责任。冯宗桂、闵芳、刘爱莲、中原公司签订《二手房买卖合同》，刘爱莲在该合同中表明其系彭琰代理人，并代理彭琰将其所有的房屋出卖给冯宗桂、闵芳。彭琰称刘爱莲并无实际授权，刘爱莲作为彭琰母亲，签订合同时向冯宗桂、闵芳出示彭琰的房产证、户口登记卡、身份证等材料，致使冯宗桂、闵芳认为彭琰确向刘爱莲授予代理权，但仍应以审慎理性态度善尽交易上的合理注意义务，冯宗桂、闵芳对于刘爱莲无授权委托书或

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5638号上诉人（原审被告）：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务楼8层1-19号房。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：王凌蔚，女，1991年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯存芳，女，1997年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市……