房屋买卖合同纠纷 （2016）赣07民终3864号

本案的争议焦点为被告是否违约；如违约，违约金如何计算。一、本案当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告是否构成违约关键在于2014年4月8日赣州市人民政府通过的《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》能否作为被告延期交房的免责事由。一审法院认为，本案涉案合同在履行过程中，赣州市人民政府通过的管理办法调整了二次供水的政策和技术要求，明确要求建设单位应当委托当地供水企业设计和施工，对已开工建设若设计方案不符合要求的，要进行整改，导致被告需拆除已完成的二次供水工程后进行重建。该客观情况发生了重大变化，且该变化是当事人无法预见的，这种合同风险不属于普通的商业风险。虽然合同法及有关司法解释并未明确规定政府政策调整属于情势变更情形，但是如果确实因政府政策的调整，导致不能按期交房，属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形。因此，应该认定本案的情形属于《合同法》司法解释（二）第二十六条规定的情势变更情形。此外，该情形也符合当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条中因国家政策法规变

本案的争议焦点为被告是否违约；如违约，违约金如何计算。一、本案当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告是否构成违约关键在于2014年4月8日赣州市人民政府通过的《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》能否作为被告延期交房的免责事由。一审法院认为，本案涉案合同在履行过程中，赣州市人民政府通过的管理办法调整了二次供水的政策和技术要求，明确要求建设单位应当委托当地供水企业设计和施工，对已开工建设若设计方案不符合要求的，要进行整改，导致被告需拆除已完成的二次供水工程后进行重建。该客观情况发生

江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终3864号上诉人（原审原告）：谢世亮，男，1974年11月25日生，汉族，信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：陈建军，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：信丰县海信置业有限公司，住所地信丰县嘉定镇新城商业中心壹号D栋15号。法定代表人：康雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘世清，系该公司法律顾问，特别授权代……