房屋买卖合同纠纷 （2019）湘09民终1550号

彭新辉与廖谷明、李建军签订的协议书系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。虽该合同标的中的东头一底三层房屋部分系由案外人曹绍芳享有居住和使用权，廖谷明、李建军出卖该部分房屋的行为属无权处分，并且经案外人主张权利，南县法院已判决由房屋买卖双方向案外人返还，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，该无权处分不影响合同的效力。本案所涉二底三层房屋的所有权人为曹卫文，该房屋西头一底三层部分未转移登记至廖谷明名下，但实际已交付并由廖谷明和李建军共同使用，曹卫文对其房屋买卖行为未提出异议，故认定该房屋西头一底三层部分的居住和使用权人为廖谷明和李建军，其对该房屋实际享有占有、使用、收益和处分的权益。廖谷明、李建军将涉案房屋出卖给彭新辉，其中就协议约定的西头一底三层房屋部分，廖谷明、李建军已向彭新辉交付房屋收取了购房款，彭新辉交付购房款后占有房屋进行了装修和使用，双方就房屋买卖的该部分合同已履行完毕。彭新辉所购买房屋原分属不同的权利人，现廖谷明、李建军不同意解除已履行完毕的上述部分合同，彭新辉提出的房屋只有一个共用楼梯，不能分开使用

彭新辉与廖谷明、李建军签订的协议书系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。虽该合同标的中的东头一底三层房屋部分系由案外人曹绍芳享有居住和使用权，廖谷明、李建军出卖该部分房屋的行为属无权处分，并且经案外人主张权利，南县法院已判决由房屋买卖双方向案外人返还，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，该无权处分不影响合同的效力。本案所涉二底三层房屋的所有权人为曹卫文，该房屋西头一底三层部分未转移登记至廖谷明名下，但实际已交付并由廖谷明和李建军共同使用，曹卫文对其房屋买卖行为未提出异议，故认定该房屋西头一底三层部分的居住和使用权人为廖

湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终1550号上诉人（原审原告）：彭新辉，女，1969年11月30日出生，汉族，住湖南省南县茅草街镇大有村第八村民小组。委托诉讼代理人：曹文卿，湖南激扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖谷明，男，1969年8月3日出生，汉族，住湖南省南县茅草街镇同利村第十一村民小组。被上诉人（原审被告……