房屋买卖合同纠纷 （2014）鄂武汉中民终字第00804号

蔡正亮在与千代公司签订《商品房购销合同》前，不知道千代公司将房产抵押给银行之事实；其购买房产，千代公司也没有将该购买的房产在银行抵押的事实告知蔡正亮。在蔡正亮不知该房屋抵押状况下，其购买该房屋的行为存在善意，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之解释，承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。据此，蔡正亮已交清全部购房款，其作为买受人的生存权优于农行长江支行对该小区房屋享有的抵押权人之优先受偿权。在农行长江支行对该房屋的抵押权未解除状态下，蔡正亮要求办理两证”的诉求不应受抵押权的妨碍。现蔡正亮要求办理两证，千代公司在其诉讼前没有拒绝协助办理权属登记，在诉讼中也认同协助蔡正亮办理“两证”，双方就办理“两证”并无民事争议。蔡正亮“两证”办理不能既由于诉争房产已被抵押的限制，又受制于

蔡正亮在与千代公司签订《商品房购销合同》前，不知道千代公司将房产抵押给银行之事实；其购买房产，千代公司也没有将该购买的房产在银行抵押的事实告知蔡正亮。在蔡正亮不知该房屋抵押状况下，其购买该房屋的行为存在善意，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之解释，承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民终字第00804号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司武汉长江支行，住所地武汉市硚口区崇仁路7号附2号2楼。负责人：刘为明，该行行长。委托代理人：童春林，该行职员。委托代理人：马杰锐，该行职员。被上诉人（原审原告）：蔡正亮，男，1956年11月12日出生，汉族。委托代理人：叶四喜，男，1965年2月19日出生，汉族。委托代理……