房屋买卖合同纠纷 （2017）苏04民终2412号

一、案涉房屋的买卖，属于家庭重大财产的处分，不适用一般家事代理。本案中，邓江伟与周海林均未提供相应证据证明房屋共有人赵清同意出售房屋；陈闯文售本案涉诉房屋的行为是否为陈闯文、赵清的夫妻共同意思表示，有待进一步查清。二、二审经审理查明，案涉房屋在银行办有抵押登记。根据债权、物权相分离的原则，合同效力与物权变动系两个层面的问题，转让合同有效并不代表该合同一定能够全面履行。抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合《物权法》所规定的物权有效变动的条件，因此不能产生权属转移的效力。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，也不应予支持。本案涉诉房屋存在抵押事实，但一审法院未予认定，也未向当事人释明该情形，在二审法庭辩论终结前，诉争房屋仍存在被抵押事实。本案诉争房屋在抵押权涤除前不能办理变更登记。三、一审判决涉诉房屋应变更登记至邓江伟名下，基于上述结论，一审法院认定周海林应承担违约金500000元。各方对违约金问题均未提出上。现根据二审查明相关事实，认为本案涉诉房屋不具备过户条件，原审法院在向当事人释明后，当事人有权变更诉讼请求，可以要求解除合同、赔偿损失等，同时也可以请求对违约金进行调整。因

一、案涉房屋的买卖，属于家庭重大财产的处分，不适用一般家事代理。本案中，邓江伟与周海林均未提供相应证据证明房屋共有人赵清同意出售房屋；陈闯文售本案涉诉房屋的行为是否为陈闯文、赵清的夫妻共同意思表示，有待进一步查清。二、二审经审理查明，案涉房屋在银行办有抵押登记。根据债权、物权相分离的原则，合同效力与物权变动系两个层面的问题，转让合同有效并不代表该合同一定能够全面履行。抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合《物权法》所规定的物权有效变动的条件，因此不能产生权属转移的效力。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，也不应予支持。本案涉诉房屋存在抵押事实，但一审法院未予认定，也未向当事人释明该

江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏04民终2412号上诉人（原审第三人）：陈闯文，男，1971年12月13日生，汉族，户籍所在地广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：赵清，女，1974年1月27日生，汉族，户籍所在地广州市白云区。委托诉讼代理人：路少红，北京大（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓江伟，男，1988年1月28日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：……