物业服务合同纠纷 （2016）鄂12民终1142号

《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据本案查明的事实，新品译咖啡厅租用的经营用房登记业主为雷建兰，实际业主为雷建兰、黄幼青、江燕芳三人按照4:3:3的比例按份共有。根据法律规定，向物业服务企业交纳物业服务费用的主体为业主，本案中，业主与物业使用人之间是否约定由物业使用人交纳物业服务费用的事实不清。三湖物业公司仅提供了一份2015年1月由新品译咖啡厅的工作人员曾凡军签字的物业服务协议，庭审中新品译咖啡厅的经营者雷佑珍对曾凡军签字的物业服务协议未予认可，故三湖物业公司直接起诉要求物业使用人新品译咖啡厅经营者交纳物业服务费的合同依据不足。为有利于查明事实，分清责任，本案应追加新品译咖啡厅租用房屋的实际业主参与诉讼。综上，一审认定事实不清，遗漏了必要的共同诉讼参与人。依

《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据本案查明的事实，新品译咖啡厅租用的经营用房登记业主为雷建兰，实际业主为雷建兰、黄幼青、江燕芳三人按照4:3:3的比例按份共有。根据法律规定，向物业服务企业交纳物业服务费用的主体为业主，本案中，业主与物业使用人之间是否约定由物业使用人

湖北省咸宁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鄂12民终1142号上诉人（原审被告）：嘉鱼县新品译咖啡厅，住所地嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道（三湖春天）。经营者：雷佑珍，女，1969年1月出生，汉族，住嘉鱼县。委托诉讼代理人：冯兴发，湖北捷贯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北三湖物业服务有限公司，住所地嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道52号。法定代表人：陈俊辉，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋国际，湖北……