物业服务合同纠纷 （2019）湘01民终10599号

圣瑞公司长沙分公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。橘韵公司与圣瑞公司长沙分公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由圣瑞公司长沙分公司为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括岳名名在内的全体业主及圣瑞公司长沙分公司均具有约束力，双方均应依约履行义务。关于岳名名抗辩称圣瑞公司未经招标即进入涉案小区、进驻程序不合法，且4.80元/月·平方米的物业费收费标准未经业主同意，故对物业服务费不予认可的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，橘韵公司在涉案小区成立业主委员会前，有权自行选聘物业服务企业。圣瑞公司长沙分公司虽未经法定招投标程序即进驻小区，但根据相关法律规定，应当由相关行政主管部门给予其警告、罚款等处分，上述违法行为并不导致物业服

圣瑞公司长沙分公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。橘韵公司与圣瑞公司长沙分公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由圣瑞公司长沙分公司为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括岳名名在内的全体业主及圣瑞公司长沙分公司均具有约束力，双方均应依约履行义务。关于岳名名抗辩称圣瑞公司未经招标即进入涉案小区、进驻程序不合法，且4.80元/月·平方米的物业费收费标准未经业主同意，故对物业服务费不予认可的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10599号上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段****华远国际中心**。负责人：封波，该公司董事长。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：岳名名，女，1985年5月25日出生，汉族，住湖南省邵东县……