物业服务合同纠纷 （2016）苏03民终4801号
裁判要旨
《江苏省物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、结构物及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。”本案中，聚宝业委会所在小区未聘请物业公司从事物业管理服务，该业委会为维护小区的正常管理，自2013年1月起行使垃圾清运、门卫聘请、路灯安装、监控安装等部分物业管理服务职责，虽未与业主签订书面物业服务管理合同，但其实际履行了物业管理服务职责，张清飞作为小区业主也实际接受了该业委会的物业管理服务，故法院认定聚宝业委会与张清飞之间物业管理服务合同关系成立，聚宝业委会主体适格。对于物业服务管理费的收取标准，因双方未签订书面合同，相应的举证责任应由聚宝业委会负担，而聚宝业委会主张按《关于公布在邳州市区普通住宅物业服务分等级基准价格和浮动幅度的通知》规定的二星级标准收取，无证据证明，张清飞亦不予认可，法院不予支持，鉴于聚宝花园业委会实际提供了部分物业管理服务，法院参照该通知规定的最低标准即一星级多层小区基准价格为每月每平方米0.25元及以下予以支持。又因张清飞房屋的建筑面积为128.42平方米，法
摘要
《江苏省物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、结构物及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。”本案中，聚宝业委会所在小区未聘请物业公司从事物业管理服务，该业委会为维护小区的正常管理，自2013年1月起行使垃圾清运、门卫聘请、路灯安装、监控安装等部分物业管理服务职责，虽未与业主签订书面物业服务管理合同，但其实际履行了物业管理服务职责，张清飞作为小区业主也实际接受了该业委会的物业管理服务，故法院认定聚宝业委会与张清飞之间物业管理服务合同关系成立，聚宝业委会主体适格。对于物业服务管理费的收取
正文（节选）
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终4801号上诉人（原审原告）：邳州市聚宝花园业主委员会，住所地邳州市运河街道建设中路。负责人：杨洪军，该委员会主任。被上诉人（原审被告）：张清飞。上诉人邳州市聚宝花园业主委员会（以下简称聚宝业委会）与被上诉人张清飞物业合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9……