案外人执行异议之诉 （2019）辽13民终2722号

赵禹飞与凌河房地产公司签订商品房买卖合同，赵禹飞购买凌河房地产公司的商品房，双方形成商品房买卖合同关系。涉案房屋已经于2013年12月31日，办理了置换抵押物抵押登记，抵押在先买卖在后，买卖行为未经抵押权人同意且买受人对抵押不知情，属可撤销合同，对于可撤销合同在买受人不主张撤销权的情况下应认定为有效合同。虽然涉案房屋被（2018）辽13民终2021号民事判决确认世纪花园供暖公司对涉案房屋享有优先受偿权，但根据《建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，可以得出这样的结论，即抵押权的行使不能对抗购房的消费者。本案中赵禹飞于本院查封涉案房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并已经支付全部价款，符合房屋消费者物权期待权的保护条件。《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该解释的第二十九条就是第二十七条的除外规定，即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议

赵禹飞与凌河房地产公司签订商品房买卖合同，赵禹飞购买凌河房地产公司的商品房，双方形成商品房买卖合同关系。涉案房屋已经于2013年12月31日，办理了置换抵押物抵押登记，抵押在先买卖在后，买卖行为未经抵押权人同意且买受人对抵押不知情，属可撤销合同，对于可撤销合同在买受人不主张撤销权的情况下应认定为有效合同。虽然涉案房屋被（2018）辽13民终2021号民事判决确认世纪花园供暖公司对涉案房屋享有优先受偿权，但根据《建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，可以得出这样的结论，即抵押权的行使不能对抗购房的消费者。本案中赵禹飞于本院查封涉案房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房用

辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2722号上诉人（原审被告）：朝阳双塔世纪花园供暖有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段，统一社会信用代码912113022744331734Y。法定代表人屈玉田，经理。委托诉讼代理人：屈克慧，该公司经理。委托诉讼代理人何明明，辽宁怡盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵禹飞，男，1987年8月26日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委……