物业服务合同纠纷 （2015）黔东民终字第1333号

第一、关于原告分公司与被告签订的《古榕名苑物业服务合同》是否有效的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主要实现共同管理，表达共同意志，需经召开业主大会形成决议行使其权利。在未能召开业主大会之前，业主客观上不能实现集体意志。为此，法律规定突破了合同相对性原则，设定了前期物业服务合同，给予了建设单位代全体业主选聘物业公司的权利。该案前期物业服务合同约定了由原告分公司为该小区提供物业服务

第一、关于原告分公司与被告签订的《古榕名苑物业服务合同》是否有效的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第1333号上诉人（原审原告）从江县诚信物业服务有限责任公司，地址：从江县丙妹镇江东综合市场二楼。法定代表人石丽玲，女，该公司经理。被上诉人（原审被告）杨×，男，1970年11月1日生，侗族，大专文化，榕江县×××××××××，身份证号码×××××××××。上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司（以下简称为诚信物业公司）与……