物业服务合同纠纷 （2021）沪01民终4602号

物业服务单位与开发商订立的前期物业服务合同、以及与小区业主大会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，金旋公司作为涉案房屋的所有人，有义务向房屋所在小区的物业服务单位即招商物业公司支付物业服务费。根据查明事实，金旋公司已于2016年12月8日接收涉案房屋，故金旋公司应自2017年1月起向招商物业公司支付物业服务费。本案系物业服务合同纠纷，案外人履行房屋租赁合同的情况，与本案分属不同的基础法律关系，案外人支付的租赁保证金，应在房屋租赁合同法律关系中进行处理，各方若对房屋租赁合同履行事宜有争议，应另案主张，皆非本案审理考量范畴，上诉人亦无权要求以案外人支付的租赁保证金冲抵其自身应付之款项。一审判决合法有据，并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人金旋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,414元，由上诉人上海金旋汽车俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　刘佳二〇二一年四月十四日书记员　　范瑶附：相关法律条文《

物业服务单位与开发商订立的前期物业服务合同、以及与小区业主大会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，金旋公司作为涉案房屋的所有人，有义务向房屋所在小区的物业服务单位即招商物业公司支付物业服务费。根据查明事实，金旋公司已于2016年12月8日接收涉案房屋，故金旋公司应自2017年1月起向招商物业公司支付物业服务费。本案系物业服务合同纠纷，案外人履行房屋租赁合同的情况，与本案分属不同的基础法律关系，案外人支付的租赁保证金，应在房屋租赁合同法律关系中进行处理，各方若对房屋租赁合同履行事宜有争议，应另案主张，皆非本案审理考量范畴，上诉人亦无权要求以案外人支付的租赁保证金冲抵其自身应付之款项

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4602号上诉人（原审被告）：上海金旋汽车俱乐部有限公司，住所地上海市奉贤区海湾路766-768号。法定代表人：沈金霞，执行董事。被上诉人（原审原告）：上海招商局物业管理有限公司，住所地上海市虹口区四平路710号1001室。法定代笔人：石寒，副总经理。委托诉讼代理人：刘一品，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳招商房地……