案外人执行异议之诉 （2015）益法民一终字第214号

本案争议的焦点是：1、瑞亚公司与张识闻网签的商品房买卖合同是否具有物权的排他效力；2、张斌占有房屋是否合法。1、瑞亚公司与张识闻网签的商品房买卖合同的效力。原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”《益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法》第九条规定“商品房销售合同经当事人双方在网上确认后，房地产开发企业应当与购房人签订纸介质商品房销售合同。合同签订后，房地产开发企业应当即时通过网上签约系统将商品房销售合同文本传送给市房地产管理局，进行网上登记备案。”即商品房销售网签合同和备案，是国家为规范商品房市场秩序，有效防止“一房二卖”现象，强制开发企业将商品房销售合同公示于网上的行政管理行为，是对预购人的一种行政保护，并不具有物权的排他效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该

本案争议的焦点是：1、瑞亚公司与张识闻网签的商品房买卖合同是否具有物权的排他效力；2、张斌占有房屋是否合法。1、瑞亚公司与张识闻网签的商品房买卖合同的效力。原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”《益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法》第九条规定“商品房销售合同经当事人双方在网上确认后，房地产开发企业应当与购房人签订纸介质商品房销售合同。合同签订后，房地产开发企业应当即时通过网上签约系统将商品房销售合同文本传送给市房

湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第214号上诉人（原审被告）张识闻，男，汉族，1964年出生。委托代理人汤庆年，湖南激扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张斌，男，汉族，1976年出生。被上诉人（原审被告）益阳瑞亚高科房地产开发有限公司。法定代表人唐鸣九，该公司负责人。上诉人张识闻因与被上诉人张斌、被上诉人益阳瑞亚高科房地产开发有限公司（以下简称瑞亚公司）案外人……