商品房预售合同纠纷 （2017）鲁10民终2374号

由于案涉商铺系望海公司开发，因此置业公司与潘丽美签订认购协议的行为系无权处分，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。望海公司拒绝追认，故上述合同属无效合同，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。置业公司无处分权而与他人签订销售协议具有明显过错，应当赔偿对方因此所受到的损失。潘丽美与置业公司签订的委托出租、统一经营管理协议，其中关于租金部分的约定，一审法院认为该约定系潘丽美的可期待利益损失，从2015年11月24日计算至起诉之日（2017年7月5日）止较公平合理。即16835元+16835元÷365天×221天＝26755.78元。潘丽美认为置业公司代理销售望海公司开发的乳山义乌小商品城，所以望海公司亦应承担还款义务。而相关法律规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。从该法律规定可以看出代理人必须以被代理人名义从事民事法律行为，被代理人才对代理人的代理行为承担责任，而置业公司以自己名义与潘丽美签订协议并收取相应款项，其行为并非代理，故潘丽美要求望海公司承担还

由于案涉商铺系望海公司开发，因此置业公司与潘丽美签订认购协议的行为系无权处分，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。望海公司拒绝追认，故上述合同属无效合同，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。置业公司无处分权而与他人签订销售协议具有明显过错，应当赔偿对方因此所受到的损失。潘丽美与置业公司签订的委托出租、统一经营管理协议，其中关于租金部分的约定，一审法院认为该约定系潘丽美的可期待利益损失，从2015年11月24日计算至起诉之日（2017年7月5日）止较公平合理。即16835元+16835元÷365天×221天＝26755.7

山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终2374号上诉人（原审原告）：潘丽美，女，1963年2月5日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：于航，乳山持正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：威海市望海房地产开发有限责任公司，住所地威海市海滨南路10号。法定代表人：孙树仁，董事长。委托诉讼代理人：郑孝伟，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：彭淑华，女，系该公司员工。被上诉……