物业服务合同纠纷 （2014）锡民终字第0298号

虽《物业管理委托合同》于2006年2月28日到期后未续订合同，但自2006年3月起新江南公司仍按原合同继续向“世代雅居”业主提供物业服务，故双方之间成立事实物业服务关系，接受服务的业主仍应交纳相应的物业费。因新江南公司系按物价部门审核的标准收取物业费，故对廖维克认为收费标准缺乏依据的抗辩意见不予采纳。关于诉讼时效，因物业服务合同属继续性合同，物业服务处于持续履行的状态，故物业服务企业要求业主给付物业费的诉讼时效期间应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，本案中，新江南公司于2011年8月31日停止向“世代雅居”业主提供物业服务，应从此时起计算诉讼时效期间，因新江南公司于2012年11月至法院主张权利，故其诉请并未超过诉讼时效。关于廖维克提出的新江南公司主张物业费不符合法定程序的意见，因业委会督促业主交纳物业费并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利，故对该意见不予采纳。因新江南公司确实存在物业服务质量降低的情形，廖维克拒交物业费有一定的正当性，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南公司提供物业服务的质量对其所诉的物业服务费予以酌情减少。综上，原审法院依照国务院《物业

虽《物业管理委托合同》于2006年2月28日到期后未续订合同，但自2006年3月起新江南公司仍按原合同继续向“世代雅居”业主提供物业服务，故双方之间成立事实物业服务关系，接受服务的业主仍应交纳相应的物业费。因新江南公司系按物价部门审核的标准收取物业费，故对廖维克认为收费标准缺乏依据的抗辩意见不予采纳。关于诉讼时效，因物业服务合同属继续性合同，物业服务处于持续履行的状态，故物业服务企业要求业主给付物业费的诉讼时效期间应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，本案中，新江南公司于2011年8月31日停止向“世代雅居”业主提供物业服务，应从此时起计算诉讼时效期间，因新江南公司于2012年11月至法院

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0298号上诉人（原审被告）廖维克，男，1964年4月29日生，汉族。委托代理人李泽民，男，1942年2月9日生。委托代理人钟长德，男，1934年8月29日生。被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司。法定代表人钱宪良，该公司董事长。上诉人廖维克与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南公司）物业服务合同纠纷一案，无锡……