物业服务合同纠纷 （2021）苏08民终3159号

依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业根据业主的委托，负有管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的义务。本案中，南京城开集团（淮安）投资有限公司与永和物业淮安公司签订《“城开御园（二期）”项目前期物业服务委托合同》依法成立。永和物业淮安公司作为物业服务企业，其职责包含对建筑区划内的建筑物及其附属设施的维护与修理，定期对相关管道进行疏通和隐患排查。2021年1月，因案涉楼栋的污水管被冻住导致刘海松房屋内马桶返水，将房屋的踢脚线、下方墙皮、地砖缝隙以及卧室地板泡坏。现永和物业淮安公司主张以天气原因为由免除赔偿责任，对此一审法院认为，一方面，寒潮来袭以及寒潮所导致的霜冻损害均非短时期内即可发生，且一般有天气预告警示，案涉水管设在室外被冻住不具有不可预见性；另一方面，案涉水管被冻住导致堵塞也不具有不可避免且不能克服的特性，若永和物业淮安公司较好地履行对案涉水管的定期检修以及在寒冷天气来临前已经采取了恰当、充分的保暖措施，刘海松的损失并非不可避免。综上，永和物业淮安公司未能及时根据天气变化对

依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业根据业主的委托，负有管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的义务。本案中，南京城开集团（淮安）投资有限公司与永和物业淮安公司签订《“城开御园（二期）”项目前期物业服务委托合同》依法成立。永和物业淮安公司作为物业服务企业，其职责包含对建筑区划内的建筑物及其附属设施的维护与修理，定期对相关管道进行疏通和隐患排查。2021年1月，因案涉楼栋的污水管被冻住导致刘海松房屋内马桶返水，将房屋的踢脚线、下方墙皮、地砖缝隙以及卧室地板泡坏。现永和物业淮安公司主张以天气

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3159号上诉人（原审原告）：刘海松，男，1983年2月24日出生，汉族，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：郁洵，江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京永和物业管理有限责任公司淮安分公司，住所地淮安经济技术开发区科技路18号1幢307室。法定代表人：吕凯，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南京永和物业管理有限责任公司，……