物业服务合同纠纷 （2015）黔东民终字第1332号

1、关于原告主体是否适格的问题。从江县诚信物业服务有限责任公司系企业法人，从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司系原告的分支机构，不具备法人资格，法人的分支机构所作出的民事法律行为的权利义务继受者系设立该分支机构的法人即本案之原告，故原告主体适格。2、关于前期物业服务合同是否有效，前期物业服务费用应当由谁支付的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主要实现共同管理，表达共同意志，需经

1、关于原告主体是否适格的问题。从江县诚信物业服务有限责任公司系企业法人，从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司系原告的分支机构，不具备法人资格，法人的分支机构所作出的民事法律行为的权利义务继受者系设立该分支机构的法人即本案之原告，故原告主体适格。2、关于前期物业服务合同是否有效，前期物业服务费用应当由谁支付的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第1332号上诉人（原审原告）从江县诚信物业服务有限责任公司，地址从江县丙妹镇江东综合市场二楼。法定代表人石丽玲，该公司经理。被诉人（原审被告）梁××，男，1971年2月5日生，侗族，贵州省榕江县人，户籍地贵州省榕江××××××××××，身份证号码××××××××××。上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司（以下简称“诚信……