物权保护纠纷 （2014）穗中法民五终字第3408号

诚誉公司及丽人诗歌公司双方已确认涉案房屋已交还诚誉公司并由诚誉公司实际管控，故丽人诗歌公司腾空房屋并交还何伟文已不存在履行的可能性。本案需厘清的问题有以下两方面。一是关于第三人全顺公司与第三人王志德分别于2002年12月28日及2009年3月10日签订的租赁合同的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故现争议的焦点在于在法院查封程序中引起房屋所有权变动的，是否适用“买卖不破租赁”的原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。换而言之，“买卖不破租赁”的原则不适用于房屋在出租前即被人民法院查封的情况，出租被司法机关查封的房屋的，该租赁关系不能对抗房屋所有权的变动。该条款的目的在于人民法院为保证债权人利益的实现，对债务人动产或者不动产进行权属限定，限制债务人处分权实施的控制性执行行为，确保查封物的现状，从而实现其价

诚誉公司及丽人诗歌公司双方已确认涉案房屋已交还诚誉公司并由诚誉公司实际管控，故丽人诗歌公司腾空房屋并交还何伟文已不存在履行的可能性。本案需厘清的问题有以下两方面。一是关于第三人全顺公司与第三人王志德分别于2002年12月28日及2009年3月10日签订的租赁合同的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故现争议的焦点在于在法院查封程序中引起房屋所有权变动的，是否适用“买卖不破租赁”的原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3408号上诉人（原审被告）广州诚誉物业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街新广花路以东鹤边村段后园街自编03号三楼。法定代表人：周志贇，该公司经理。委托代理人：郭贤勇，广东明思律师事务所律师。上诉人（原审第三人）广州市全顺经济发展有限公司，住所地广州市白云区新市新达路海云大厦75号。法定代表人：陈良金，该公司经理。委托代理人……