物业服务合同纠纷 （2014）穗中法民五终字第4060号

根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，区分建筑物物业区域内的业主有权召开业主大会，选举产生业主委员会进行自我管理、自我服务。但业主委员会的产生应经过法定的选举程序，且报房管部门备案。而涉案的业主管理委员会并非经业主大会选举产生的业主委员会，也未办理备案手续。因此，其无权代表全体业主选聘物业服务企业，其与实华物管公司签订的《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》应为无效合同，不具有约束全体业主的法律效力。虽然前述《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》对韦某镇并不具有约束力，但实华物管公司自涉案华丰大厦建成以来一直在现场提供物业服务。虽然韦某镇否认实华物管公司提供物业管理服务，并称由商业大厦提供物业服务，但韦某镇除提交由商业大厦开具的收取物业管理费用的发票外，并无其他证据能够证明商业大厦提供了实际的物业服务内容。而从实华物管公司提交的《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》可见，实华物管公司曾就调整管理费用的价格向业主征求意见，并有部分业主签名；而从实华物管公司提交的《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》来看，商业大厦仅是代实华物管公司开具发票，实际的物业管理服务是由实华物管公司提供的。因此

根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，区分建筑物物业区域内的业主有权召开业主大会，选举产生业主委员会进行自我管理、自我服务。但业主委员会的产生应经过法定的选举程序，且报房管部门备案。而涉案的业主管理委员会并非经业主大会选举产生的业主委员会，也未办理备案手续。因此，其无权代表全体业主选聘物业服务企业，其与实华物管公司签订的《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》应为无效合同，不具有约束全体业主的法律效力。虽然前述《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》对韦某镇并不具有约束力，但实华物管公司自涉案华丰大厦建成以来一直在现场提供物业服务。虽然韦某镇否认实华物管公司提供物业管理服务，并称由商业大厦提供物业服务，但韦

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4060号上诉人（原审原告）：广州市实华物业管理有限公司，住所地：。法定代表人：林某涛，该公司总经理。委托代理人：刘家麟，广东润科律师事务所律师。委托代理人：周绵华，广东润科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韦某镇，男，汉族，1947年9月13日出生，住广州市越秀区。上诉人广州市实华物业管理有限公司（以下简称实华物管公司）、韦……