案外人执行异议之诉 （2021）京02民终4232号

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，现针对涉案房屋所采取的执行行为是2018年5月30日开始的查封措施，一审法院认定王国华所提执行异议具体指向的执行措施为一审法院2018年5月30日采取的查封措施。王国华、马玉娜、金阳公司于2016年8月25日签订《商品房转卖合同》系当事人真实意思表示，应系合法有效。王国华亦已支付了房款，虽一直未办理过户手续，但涉案房屋已在一审法院查封前由王国华实际占有。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋于2017年2月登记在马玉娜名下，但房屋一直处于被查封状态。故涉案房屋未能办理过户

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，现针对涉案房屋所采取的执行行为是2018年5月30日开始的查封措施，一审法院认定王国华所提执行异

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4232号上诉人（原审被告、申请执行人）：马光辉，男，1970年6月18日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审被告、申请执行人）：李朝辉，男，1968年6月19日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告、案外人）：王国华，女，1970年8月11日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：王铁民，河北精耘律师事务所律师。原审被……