房屋租赁合同纠纷 （2016）苏01民终2582号

陈天乐和高顺和之间的房屋租赁合同合法有效。陈天乐诉称租赁房屋被拆迁的事实不成立，因此，陈天乐以房屋遇拆迁为由请求退还租金的理由不成立。但陈天乐和高顺和签约后不久，租赁房屋门前被围挡，必然对房屋经营用途产生严重影响。根据陈天乐和高顺和的合同约定，高顺和有义务保证租赁房屋处于能够正常使用状态；合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。租赁房屋门前道路被他人围挡影响承租人对房屋进行使用收益，应认定承租人高顺和未尽到保证租赁用途的义务，构成瑕疵履行。庭审中，高顺和提出围挡系他人设立，出租人不应承担赔偿责任。一审法院认为，合同责任系严格责任，陈天乐与第三人是否成立侵权属另一法律关系，两种法律关系之下的权利范围亦有区别，高顺和据此主张免除租赁合同项下的违约责任，理由不能成立。陈天乐未及时解除合同、返还房屋，现其请求退还全部租金理由不足，一审法院根据围挡妨害实际情况以及围挡后房屋的使用价值，酌情降低2014年6月至2015年5月围挡期间的租赁价格为每月10

陈天乐和高顺和之间的房屋租赁合同合法有效。陈天乐诉称租赁房屋被拆迁的事实不成立，因此，陈天乐以房屋遇拆迁为由请求退还租金的理由不成立。但陈天乐和高顺和签约后不久，租赁房屋门前被围挡，必然对房屋经营用途产生严重影响。根据陈天乐和高顺和的合同约定，高顺和有义务保证租赁房屋处于能够正常使用状态；合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。租赁房屋门前道路被他人围挡影响承租人对房屋进行使用收益，应认定承租人高顺和未尽到保证租赁用途的义务，构成瑕疵履行。庭审中，

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2582号上诉人（原审被告、反诉原告）高顺和，男，1948年1月24日生，汉族。委托代理人张金宝，江苏金港律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈天乐，男，1995年8月28日生，汉族。上诉人高顺和因与被上诉人陈天乐房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理……