物业服务合同纠纷 （X6）粤01民终3041号

涉案小区的第三届业主委员会于2005年6月15日任期届满，此后涉案小区未作合法的换届选举，故相应的业主委员会无权代表小区各业主与万宁公司进行物业管理合同续约等行为，万宁公司提供的2005年6月15日以后的合同（补充协议）均为无效合同。但万宁公司一直为涉案小区提供物业管理服务至今，而该事实亦得到万宁公司、龙准谦双方的确认，故万宁公司、龙准谦之间建立了事实上的物业服务关系，因此万宁公司要求龙准谦支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。另万宁公司实行的物业管理费标准1.3元/平方米/月与现社会普遍上涨的消费水平相持衡，故对该物业管理费标准予以确认。关于滞纳金的诉讼请求，由于某公司与业主之间只形成事实上的合约关系，因而其要求龙准谦支付滞纳金的诉讼请求欠缺法律上的依据，不予支持。故判令：一、龙准谦支付给万宁公司2009年7月1日至2011年11月30日的物业管理服务费2763.41元；二、驳回万宁公司的其他诉讼请求。上述一审判决作出后，龙准谦不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院受理案号为（2013）穗中法民五终字第632号，经审理并于2013年5月6日作出终审判决，认为：双方当事人

涉案小区的第三届业主委员会于2005年6月15日任期届满，此后涉案小区未作合法的换届选举，故相应的业主委员会无权代表小区各业主与万宁公司进行物业管理合同续约等行为，万宁公司提供的2005年6月15日以后的合同（补充协议）均为无效合同。但万宁公司一直为涉案小区提供物业管理服务至今，而该事实亦得到万宁公司、龙准谦双方的确认，故万宁公司、龙准谦之间建立了事实上的物业服务关系，因此万宁公司要求龙准谦支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。另万宁公司实行的物业管理费标准1.3元/平方米/月与现社会普遍上涨的消费水平相持衡，故对该物业管理费标准予以确认。关于滞纳金的诉讼请求，由于某公司与业主之间只形成事实上的

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（X6）粤01民终3041号上诉人（原审被告）：龙准谦，澳门居民，住广州市番禺区。上诉人（原审被告）：吕宝英，澳门居民，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：陈维超，职务：经理。上诉人龙准谦、吕宝英因与被上诉人广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区……