商品房委托代理销售合同纠纷 （2014）泰民一终字第656号

本案争议焦点有两个：一是原告销售房屋行为的效力问题，二是原告诉讼行为的合理性。关于焦点一，原审法院认为，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的代理销售合同，该合同名为代理销售合同，实为代理销售意向书，合同明确约定在被告方办理商品房预售许可证后签订正式代理销售合同，正式合同签订后履行期限为2年半的时间，在签订正式合同前只是负责建立销售体系，开展销售的各项准备工作。原告在被告未取得商品房预售许可证，未与被告签订正式代理销售合同、也未得到被告明确指示授权的情形下，即开始了房产销售行为，被告对此采取了默认的态度，并派其内部员工实际参与了原告的销售活动，且按照约定随时向原告支付了服务费用。直至2010年3月，被告才向原告送达书面通知，正式解除了双方的合同关系。因此，原告的销售行为应视为双方对原协议的实质性变更，且这种变更，即未取得销售许可证的售房行为，影响的是商品房买卖合同的效力，而非原被告之间的协议效力。故原告的售房行为在事实上得到了被告的认可和参与，在法律上也未违背相关的禁止性规定，原告据此主张相关民事权利应予支持。被告公司因内部管理和利益之争造成一定时期的混乱局面，从而在对原告销

本案争议焦点有两个：一是原告销售房屋行为的效力问题，二是原告诉讼行为的合理性。关于焦点一，原审法院认为，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的代理销售合同，该合同名为代理销售合同，实为代理销售意向书，合同明确约定在被告方办理商品房预售许可证后签订正式代理销售合同，正式合同签订后履行期限为2年半的时间，在签订正式合同前只是负责建立销售体系，开展销售的各项准备工作。原告在被告未取得商品房预售许可证，未与被告签订正式代理销售合同、也未得到被告明确指示授权的情形下，即开始了房产销售行为，被告对此采取了默认的态度，并派其内部员工实际参与了原告的销售活动，且按照约定随时向原告支付了服务费用。直至

山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民一终字第656号上诉人（原审原告）肥城金驰房产服务有限公司。住所地：肥城市新城路***号。法定代表人汪晓霞，总经理。委托代理人樊尊明，山东慧哲律师事务所律师。委托代理人李庆国，山东超然律师事务所律师。上诉人（原审被告）东平嘉园房地产有限公司。住所地：东平县县城平湖路中段。法定代表人李会全，总经理。委托代理人刘超，该公司法律顾问。上诉人肥城金……