房屋租赁合同纠纷 （2017）豫08民终3625号

“司法拍卖不适用‘买卖不破租赁’原则”纯属法官对法条的任意解释，无法律依据。《合同法》第229条规定所有权变动应当包含因拍卖而发生的所有权变动，不论因何种原因发生的物权变动都属于所有权变动。“买卖不破租赁”是基本原则，目前立法中例外情形只有两个，一个是“先抵押，后租赁”，另一个是“先查封，后租赁”，司法拍卖显然不属于上述例外情形，故司法拍卖仍应适用“买卖不破租赁”原则。最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失。”上诉人与蓝十字公司之间的租赁合同已经生效判决认定有效，上诉人要求蓝十字继续履行合同有明确和充分的法律依据。被上诉人蓝十字公司辩称，涉案房屋经由焦作市中级人民法院强制拍卖所导致的物权变动，涉案房产产权自执行裁定送达买受人刘振平时转移，一审关于贾金成与蓝十字公司的原租赁合同关系应因法院公权力强制拍卖所导致的物权变动而应予以解除的认定是正确的。本案不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。上诉人与原成全之间并不存在房屋租赁合同关系，上诉人只是代理原成全，有原成全给贾金成出具的代理授权可以证明。原

“司法拍卖不适用‘买卖不破租赁’原则”纯属法官对法条的任意解释，无法律依据。《合同法》第229条规定所有权变动应当包含因拍卖而发生的所有权变动，不论因何种原因发生的物权变动都属于所有权变动。“买卖不破租赁”是基本原则，目前立法中例外情形只有两个，一个是“先抵押，后租赁”，另一个是“先查封，后租赁”，司法拍卖显然不属于上述例外情形，故司法拍卖仍应适用“买卖不破租赁”原则。最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失。”上诉人与蓝十字公司之间的租赁合同已经生效判决认定有效，上诉人要求蓝十字继续履行合同有明确和充分

河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终3625号上诉人（原审原告）：贾金成，男，1963年10月15日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：翟宝红，河南隆成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作蓝十字医药连锁有限公司。住所地：焦作市解放西路与河嘉路交叉口东南角。法定代表人：孟红芳。委托诉讼代理人：刘利宝，河南海搏律师事务所律师。原审第三人：刘振平，男，1967……