物业服务合同纠纷 （2015）三中民终字第03799号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业公司与北京龙湖中佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。各方均应恪守履行。本案中物业公司客观上为林海提供了物业管理服务，林海应当按照《前期物业服务合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，林海提出的抗辩理由认为物业公司所进行的安保、泊车等服务项目存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，林海所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故一审法院对于林海提出的要求减免物业费的辩解意见不予采信，并无不当。而林海提出的物业公司不开展物

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业公司与北京龙湖中佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。各方均应恪守履行。本案中物业公司客观上为林海提供了物业管理服务，林海应当按照《前期物业服务合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，林海提出的抗

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第03799号上诉人（原审被告）林海，男，1980年12月20日出生。被上诉人（原审原告）北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼7层703室。法定代表人徐北风，董事长。委托代理人周卿帼，女，1979年9月13日出生。委托代理人张佳佳，男，1983年1月17日出生。上诉人林海因与被上诉人北京金罗马物……