物业服务合同纠纷 （2014）济民一终字第561号

济南三庆置业有限公司在与业主签订商品房销售合同时，明确约定了三庆物业为开发商指定物业管理机构。而2006年8月1日，济南三庆置业有限公司作为开发商与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同，系在涉案小区已经有物业公司的情况下所签订，开发商此时更换物业公司的行为并没有另行经过业主的同意，因此该更换行为属于无效行为。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。因此，在业主与三庆物业签有物业服务合同的情况下，开发商无权将全部物业服务业务委托给他人，因此三庆物业与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同属于无效合同。美嘉园物业依据该无效合同向业主主张权利，没有法律依据，不予支持。综上，原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告济南美嘉园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告济南美嘉园物业管理有限公司承担。上诉人美嘉园物业不服原审判

济南三庆置业有限公司在与业主签订商品房销售合同时，明确约定了三庆物业为开发商指定物业管理机构。而2006年8月1日，济南三庆置业有限公司作为开发商与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同，系在涉案小区已经有物业公司的情况下所签订，开发商此时更换物业公司的行为并没有另行经过业主的同意，因此该更换行为属于无效行为。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。因此，在业主与三庆物业签有物业服务合同的情况下，

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民一终字第561号上诉人（原审原告）山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人吴发明，董事长。委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐捷，女，1957年9月11日出生，汉族，住济南市。上诉人山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业）因与被上诉人徐捷物业服务合同纠……