物业服务合同纠纷 （2021）京01民终61号

依法成立的合同受法律保护。根据牡丹风情物业公司提供的证据可以确认该公司系花园公寓小区的物业管理企业并为小区提供了物业服务，杨永嘉作为小区业主虽未直接与牡丹风情物业公司签订物业服务合同，但其实际接受了该公司的物业服务，与该公司形成了事实上的物业服务合同关系，故应履行交纳物业服务费的义务。杨永嘉并未提交充分证据证明牡丹风情物业公司并非该小区的物业服务企业，故其抗辩理由一审法院不予采信。对于杨永嘉提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，根据前期物业服务合同及三方协议的约定，涉案房屋所在小区的物业服务费按年收取，故每年物业服务费的诉讼时效期间应自次年6月1日起计算。《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，2015年5月31日以前物业服务费的诉讼时效应适用二年诉讼时效的规定，2015年6月1日之后物业服务费的诉讼时效应适用三年诉讼时效的规定。诉讼时效制度的目的在于促使权利人积极行使权利，以稳定法律秩序、维护交易安全。物业服务虽具有一定的连续

依法成立的合同受法律保护。根据牡丹风情物业公司提供的证据可以确认该公司系花园公寓小区的物业管理企业并为小区提供了物业服务，杨永嘉作为小区业主虽未直接与牡丹风情物业公司签订物业服务合同，但其实际接受了该公司的物业服务，与该公司形成了事实上的物业服务合同关系，故应履行交纳物业服务费的义务。杨永嘉并未提交充分证据证明牡丹风情物业公司并非该小区的物业服务企业，故其抗辩理由一审法院不予采信。对于杨永嘉提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，根据前期物业服务合同及三方协议的约定，涉案房屋所在小区的物业服务费按年收取，故每年物业服务费的诉讼时效期间应自次年6月1日起计算。《中华人民共和国民法总则》的施行时间为20

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终61号上诉人（原审被告）：杨永嘉，男，1978年11月26日出生，汉族，北京市盈科律师事务所律师，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京牡丹风情物业管理有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路**产业基地办公楼**-53。法定代表人：陈新太，总经理。委托诉讼代理人：刘恋，北京市清华源律师事务所律师。上诉人杨永嘉因与被上诉人北京牡丹……