物业服务合同纠纷 （2021）辽01民终13201号

依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于物业费收取标准。前期物业服务协议中约定物业费收取标准为1.2元每月每平方米。但在物业服务合同实际履行过程中，原告以1元每月每平方米的标准向园区业主收取，原告作为收取物业费的权利方，自愿降低收费标准，此系原告对自己权利的处分，园区业主也均是以该标准交纳，故应认定双方实际变更了合同约定内容，此种变更应为有效，原告应以1元每月每平方米的标准向被告收取物业费。故从2009年12月1日至2020年12月31日，被告拖欠物业费共计11861元（89.18平方米×1元/平方米/月×133个月）。关于被告抗辩的原告服务不到位，楼上住户私自更改烟道，导致

依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于物业费收取标准。前期物业服务协议中约定物业费收取标准为1.2元每月每平方米。但在物业服务合同实际履行过程中，原告以1元每月每平方米的标准向园区

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13201号上诉人（原审被告）：蘧恒文，男，1963年8月6日出生，汉族，住沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号319、320房间。法定代表人：周焕喆，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艳忠，男，1971年1月26日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人蘧恒文因与被上诉人沈……