物业服务合同纠纷 （2016）湘06民终1539号

本案争议的焦点问题是：1、房屋漏水跟开裂的质量问题是否属于物业管理的范围；2、欠交的物业管理费是否应当交纳违约金，违约金按日千分之二计算是否过高。问题1，本案系前期物业服务合同纠纷，吉祥物业与钟敏签订《前期物业服务协议》、《业主规约》、《承诺书》、《业主资料登记表》等，系双方真实意思的表示，不违反法律的规定，合法有效。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司将其开发的小区物业交给吉祥物业进行管理，吉祥物业按照湘阴县鑫泰房地产开发有限公司委托的物业进行了有效的管理服务。物业服务合同是一个持续性的长效双务合同，不以一时一事（如工程有质量问题）为标准来衡量物业的服务，把其中的缺陷全部归责于物业服务，不公平合理。钟敏称其房屋出现漏水及开裂等质量问题时去找过开发商湘阴县鑫泰房地产开发有限公司，但开发商负责人答复房屋质量问题已全权委托给了吉祥物业，没有证据支持。而湘阴县鑫泰房地产开发有限公司也从未在相关合同或协议中有明确约定小区房屋质量问题交由吉祥物业公司负责。钟敏作为业主，已实际享有吉祥物业提供的物业服务，负有按约交纳物业服务费的义务。钟敏未按时交纳物业服务费属违约行为，依法应承担相应的法律责任。钟敏以房屋

本案争议的焦点问题是：1、房屋漏水跟开裂的质量问题是否属于物业管理的范围；2、欠交的物业管理费是否应当交纳违约金，违约金按日千分之二计算是否过高。问题1，本案系前期物业服务合同纠纷，吉祥物业与钟敏签订《前期物业服务协议》、《业主规约》、《承诺书》、《业主资料登记表》等，系双方真实意思的表示，不违反法律的规定，合法有效。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司将其开发的小区物业交给吉祥物业进行管理，吉祥物业按照湘阴县鑫泰房地产开发有限公司委托的物业进行了有效的管理服务。物业服务合同是一个持续性的长效双务合同，不以一时一事（如工程有质量问题）为标准来衡量物业的服务，把其中的缺陷全部归责于物业服务，不公平合理。

湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终1539号上诉人（原审被告）：钟。被上诉人（原审原告）：湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司，住所地湘阴县文星镇安邦华城芙蓉鑫苑9栋。法定代表人：田亚波，总经理。上诉人钟敏因与被上诉人湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2016）湘0624民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2……