物业服务合同纠纷 （2015）威商终字第236号

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“法律、行政法规的强制性规定”既包括管理性强制性规定，也包括效力性强制性规定，从保护商事活动意思自治原则的立法本意出发，此处的“法律、行政法规的强制性规定”应理解为效力性强制性规定，即法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，只有这两类合同才是无效的合同。《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业应由业主大会决定。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。以上规定虽然也属于“法律、行政法规的强制性规定”，但应当属于管理性强制性规定。被告对物业服务合同中“文登市毓菁华小区业主委员会”公章的真实性无异议，仅以未召开业主大会征求包括被告在内的广大业主的意见为由认为合同无效，对于该辩称，不予采信。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据文登市毓菁华花园业主委员会同原告签订的物业服务合同的约

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“法律、行政法规的强制性规定”既包括管理性强制性规定，也包括效力性强制性规定，从保护商事活动意思自治原则的立法本意出发，此处的“法律、行政法规的强制性规定”应理解为效力性强制性规定，即法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，只有这两类合同才是无效的合同。《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业应由业主大会决定。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业

山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威商终字第236号上诉人（原审被告）：邢桥路。被上诉人（原审原告）：文登万事兴物业服务有限公司（变更前为文登市文地物业服务有限公司）。住所地：文登经济开发区珠海路***号。法定代表人：周传玲，经理。上诉人邢桥路因与被上诉人文登万事兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2013）文商初字第131号民事判决，向本院提起上……