案外人执行异议之诉 （2017）苏08民终2656号

不动产物权的设立、转让，经依法登记发生效力。原告与第三人订立房屋买卖合同但未完成过户登记时，原告尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于第三人淮安丽源针织厂所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，有限突破了不动产物权登记生效原则，即购房人享有的债权可以优先于其他普通金钱债权获得保护，但应当具备以下四个条件：一是买受人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是买受人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是买受人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是买受人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，原告作为房屋的买受人与被执行人蔡金花、刘洪来、淮安丽源针织厂虽然签订了房屋买卖合同，但没有实际占有房屋。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个条件，一是占有人必须有占有的意思；二是占有人事实上控制管领了某物。原告在法院采取查封强制执行措施前虽然占有了涉案房屋的第3层，但房屋的第1、2层仍由承租人陈静使用，不能认定原告已实际占有涉案房屋，且原告尚欠购房款103200元，并没有支

不动产物权的设立、转让，经依法登记发生效力。原告与第三人订立房屋买卖合同但未完成过户登记时，原告尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于第三人淮安丽源针织厂所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，有限突破了不动产物权登记生效原则，即购房人享有的债权可以优先于其他普通金钱债权获得保护，但应当具备以下四个条件：一是买受人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是买受人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是买受人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是买受人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，原告作为房屋的

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终2656号上诉人（原审原告）：周正年，男，1959年2月10日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人（原审原告）：张四成，女，1965年12月19日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审被告）：金宝伍，男，1970年10月2日出生，汉族，住淮安市淮安区。原审第三人：刘洪来，男，1964年10月11日出生，汉族，住淮安市淮安区。原审第三……