物业服务合同纠纷 （2016）鄂05民终1785号

2011年4月1日柳祖培与帝景物业签订《前期物业管理服务协议》后，帝景物业提供了前期物业服务；2012年11月23日帝景物业与瑞兴物业、智友房地产公司签订《协议书》，由瑞兴物业继续提供物业服务。瑞兴物业与柳祖培虽未签订物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系，物业公司更换后柳祖培并未提出异议，故双方按照原《前期物业管理服务协议》履行合同权利义务较为合理。瑞兴物业在签订合同后，已依约向小区业主提供物业服务，柳祖培作为小区业主，亦接受了物业服务，故柳祖培应当向瑞兴物业支付相应物业服务费用。现柳祖培欠缴自2012年1月1日至2015年6月30日共计48个月的物业费8912元属实，对瑞兴物业的该项请求予以支持；瑞兴物业要求柳祖培承担违约金16843.68元，属于“过分高于造成的损失”的情形，依法予以适当减少至损失额的30%即2673.60元。关于柳祖培辩称小区内的违章建筑物和垃圾桶等没有进行相应清理，导致小区环境恶劣，但瑞兴物业已向相关业主发布了《整改通知》要求整改，而物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，柳祖培现有证据不足以证明瑞兴物业长期存在物业服务质量问题

2011年4月1日柳祖培与帝景物业签订《前期物业管理服务协议》后，帝景物业提供了前期物业服务；2012年11月23日帝景物业与瑞兴物业、智友房地产公司签订《协议书》，由瑞兴物业继续提供物业服务。瑞兴物业与柳祖培虽未签订物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系，物业公司更换后柳祖培并未提出异议，故双方按照原《前期物业管理服务协议》履行合同权利义务较为合理。瑞兴物业在签订合同后，已依约向小区业主提供物业服务，柳祖培作为小区业主，亦接受了物业服务，故柳祖培应当向瑞兴物业支付相应物业服务费用。现柳祖培欠缴自2012年1月1日至2015年6月30日共计48个月的物业费8912元属实，对瑞兴物业的该

湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1785号上诉人（原审被告）：柳祖培。被上诉人（原审原告）：宜昌瑞兴物业管理有限公司。法定代表人：王开元，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐达文，该公司经理。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。上诉人柳祖培因与被上诉人宜昌瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍……