物业服务合同纠纷 （2016）沪01民终10794号

本案的争议焦点为XX公司以何种身份委托倚江物业公司进行物业管理。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。本案中，XX大厦尚未成立业主委员会，故仍属于前期物业管理。刘琴玉认为XX公司以物业管理企业的身份于2006年11月8日与倚江物业公司签订《合同》，将XX大厦的全部物业管理转委托B公司，违反了法律的强制性规定，应属无效。对此，刘琴玉确认XX公司具有双重身份，即既是建设单位同时又是前期物业管理公司，故对刘琴玉关于签订《合同》时XX公司即为物业管理公司的身份的主张，不予采纳。根据法律规定，建设单位在业主委员会成立之前享有选聘物业服务企业的权利，刘琴玉也确认倚江物业公司在2008年取得了物业管理企业三级资质，XX公司作为建设单位选聘倚江物业公司为XX大厦提供物业服务并签订《合同》并无不当，且该《合同》不存在其他法律规定的合同无效的情形，亦由生效判决确认为有效，故对刘琴玉要求确认2006年11月8日XX公司与倚江物业公司所签《合同》无效的主张，本院不予支持。一审法院审理

本案的争议焦点为XX公司以何种身份委托倚江物业公司进行物业管理。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。本案中，XX大厦尚未成立业主委员会，故仍属于前期物业管理。刘琴玉认为XX公司以物业管理企业的身份于2006年11月8日与倚江物业公司签订《合同》，将XX大厦的全部物业管理转委托B公司，违反了法律的强制性规定，应属无效。对此，刘琴玉确认XX公司具有双重身份，即既是建设单位同时又是前期物业管理公司，故对刘琴玉关于签订《合同》时XX公司即为物业管理公司的身份的主张，不予采纳

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终10794号上诉人（原审原告）：刘琴玉，女，1955年7月14日出生，香港特别行政区居民，现住上海市崇明区。委托诉讼代理人：钱恒昌，上海市申茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海倚江物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区环城路601号1925室。法定代表人：李静，总经理。委托诉讼代理……