物业服务合同纠纷 （2015）宁民终字第793号

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张新、徐义、徐静然与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后天安物业吸收合并中鹏物业，故天安物业替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在天安物业与张新、徐义、徐静然之间产生法律效力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照法律规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效；新的物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止，故本案中，原合同对天安物业与张新、徐义、徐静然仍具有约束力。张新、徐义、徐静然以与天安物业间不存在合同关系为由拒交物业服务费不能成立，原审法院不予支持。天安物业在物业管理过程中存在未经业主委员会同意擅自在小区空地划定停车位且收入主要用于天安物业自己的日常开支、长期不公开收支账目的情况，对业主反映的问题未能进行协调处理等情况，可视为天安物业服务中存在的瑕疵，尚不足以认定根本违约，不能成为业主拒交物业服务费的理由。鉴于天安物业在提供物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张新、徐义、徐静然与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后天安物业吸收合并中鹏物业，故天安物业替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在天安物业与张新、徐义、徐静然之间产生法律效力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照法律规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效；新的物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止，故本案中，原合同对天安物业与张新、徐义、徐静然仍具有约束力。张新、徐义、徐静然以与天安物业间不存在合同关系为由拒

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第793号上诉人（原审被告）张新，女，1961年3月11日生，汉族，某医院医生。上诉人（原审被告）徐义，男，1960年4月7日生，汉族，某公司副总经理。上诉人（原审被告）徐静然，女，1987年2月7日生，汉族，某中心会计。上述三上诉人共同委托代理人宋章龙、杨旭红，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京天安物业服务有限公司，……