物业服务合同纠纷 （2014）沪二中民二（民）终字第909号

银顺物业公司与祥腾假日风情商业广场开发商上海中冶祥麒投资有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对银顺物业公司与余雪贞双方均具有法律约束力。而祥腾广场业委会于2012年6月与银顺物业公司签订的续聘合同，未经业主大会采用集体讨论或书面征求意见的形式予以确定，至今也未得到过半数业主的追认，则该合同属效力待定，但其约定的物业服务收费标准与前期物业服务合同相同，即便该合同无效，银顺物业公司也可以参照前期物业收费标准收取物业服务费，故本案在每月每平方米3.80元的收费定价基础上再根据银顺物业公司的服务质量确定银顺物业公司应收物业服务费用并无不妥。根据前期物业服务合同的约定，银顺物业公司承担对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和秩序的义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务。本案中，前期物业服务合同具体约定银顺物业公司服务内容的共有五项，而银顺物业公司在四项内容上与合同约定的具体要求存在不符之处。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。现银顺物业公司提供的物业服务质量与合

银顺物业公司与祥腾假日风情商业广场开发商上海中冶祥麒投资有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对银顺物业公司与余雪贞双方均具有法律约束力。而祥腾广场业委会于2012年6月与银顺物业公司签订的续聘合同，未经业主大会采用集体讨论或书面征求意见的形式予以确定，至今也未得到过半数业主的追认，则该合同属效力待定，但其约定的物业服务收费标准与前期物业服务合同相同，即便该合同无效，银顺物业公司也可以参照前期物业收费标准收取物业服务费，故本案在每月每平方米3.80元的收费定价基础上再根据银顺物业公司的服务质量确定银顺物业公司应收物业服务费用并无不妥。根据前期物业服务合同的约定，银顺物业公司承担对房屋及配

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第909号上诉人（原审原告）上海银顺物业管理有限公司。法定代表人杜萍。委托代理人李伟峰。被上诉人（原审被告）余雪贞。委托代理人吴宇驰，上海市雄风律师事务所律师。上诉人上海银顺物业管理有限公司（以下简称银顺物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。……