物业服务合同纠纷 （2014）江中法民一终字第483号

本案是物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点有：一、谭燕是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权；二、嘉禾公司提高物业服务费用收取标准有无依据；三、滞纳金（违约金）计算标准是否过高。一、关于谭燕是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权的问题。本案中，谭燕以嘉禾公司在履行合同过程中存在对篮球场等设施管理不善、服务质量差的违约行为，其因此有权主张抗辩权，进而拒交物业服务费。对此，原审法院认为，根据合同的约定，嘉禾公司提供物业服务的项目包括：公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、安全巡视与保卫等。但是，谭燕并未能提供证据证明嘉禾公司在履行合同过程中除了篮球场噪音的问题外，其他服务项目质量较差的证据，因此，谭燕应承担举证不能的不利后果。对于篮球场的噪音问题。嘉禾公司庭审中确认篮球场噪音问题确实存在，并多次接到业主投诉，嘉禾公司也表示已经采取了保安现场调解、在公告栏张贴公告等措施，但有部分业主不听劝告，其没有权力采取进一步的强制执法手段。原审法院认为，物业服务费是用于小区维

本案是物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点有：一、谭燕是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权；二、嘉禾公司提高物业服务费用收取标准有无依据；三、滞纳金（违约金）计算标准是否过高。一、关于谭燕是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权的问题。本案中，谭燕以嘉禾公司在履行合同过程中存在对篮球场等设施管理不善、服务质量差的违约行为，其因此有权主张抗辩权，进而拒交物业服务费。对此，原审法院认为，根据合同的约定，嘉禾公司提供物业服务的项目包括：公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护

广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）江中法民一终字第483号上诉人（原审被告）：谭燕。委托代理人：叶建平。是谭燕的丈夫。被上诉人（原审原告）：江门市嘉禾物业管理有限公司，住所地：广东省江门市建设路49号之一首层。法定代表人：李文志，该公司董事长。委托代理人：潘成安、崔华莹，均是该公司员工。上诉人谭燕因与被上诉人江门市嘉禾物业管理有限公司（以下简称“嘉禾公司”）物业服务合同纠纷一案……