物业服务合同纠纷 （2015）宁民终字第3362号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。惠新华提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。惠新华作为诉争房屋的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故惠新华受该合同的约束。对于惠新华提出的江鸿物业公司的主张已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，物业服务人要求业主或者使用人给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算，现江鸿物业公司主张物业费至2014年12月，故江鸿物业公司的起诉未过诉讼时效。对于惠新华提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，江鸿物业公司主张后续费用无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院认为

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。惠新华提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。惠新华作为诉争房屋的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故惠新华

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3362号上诉人（原审被告）惠新华，女，1966年5月17日生，汉族，江苏省知识产权局干部。委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，汉族，江苏省知识产权局干部。委托代理人陈小林，男，1970年5月11日生，汉族，江苏省知识产权局干部。被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人王晓……